1. 外装材の性能を末永く維持させること
   


2. 外壁に求められる性能を発揮させること
   


3. 外壁の防火・耐火認定仕様を達成すること
   


4. 住宅性能表示等による諸性能を達成すること
   


5. 不具合の発生を防止すること
   （外装板自体の耐久性や劣化に対する影響・浮きや亀裂等による雨水の浸入等）
   


6. 品質保証契約の際の必要条件となる
   

≪注意≫
外装板の製品保証は施主からの要望があった場合に限り、建築会社の要請により建築会社に対してそのメーカーが出すことになっており、施主からの要望がなければ普通に出しているものではありません。尚、 保証書の申請をメーカーにするのは、その施工をした建築会社が施工内容を自社チェックしたもので申請するのですから注意は必要です。

今や欠陥住宅に関する訴訟は年間数千件にも及び、ある建築会社は一社で数百件を超える訴訟やトラブルを抱えていると言われています。そのような建築会社ほどテレビコマーシャルでの印象は大変良いイメージを発信しているのですが、プロの目でみれば契約形態や実際の施工にそのイメージとの大きなギャップが見えてきます。ある意味消費者への薄利多売ならぬ問題多売ではないかとさえ思われるほどです。

私共 KJS は、そのような建築会社が建築している最中の建物を時々目にするのですが、“このような施工では数年のうちに不具合が出てしまうのに、まだこんな施工をやっているのか”と驚かされるような施工が目につくことがあります。そんな時に思うことは、信頼して発注している建築主のことをこの会社は何も考えていないのだろうか！故意か未熟なのか何れにしても、それらのことを施主は何も知らずに（知らされずに）喜んで引き取り、そこに住まい、一生住宅ローンを支払っていくのだろうかと憤りを感じるばかりです。

建築主は、そんな不具合があることなど何も知らされない方が幸せな場合もあるのでしょうが、また、余計なお節介かも知れませんが、何とも矛盾を感じるものです。

今回は、建築基準法等に適合していないことなどはもとより、欠陥住宅として瑕疵担保責任に該当しており、実際に訴訟事例にみられる主な関係法令と施工不備についてレポートします。

■近年の訴訟と判例にみられる主な法令等の概念図

各建築関係法令違反及び、技術的水準に関する建物の瑕疵は、その殆どが民法の瑕疵担保責任と不法行為又はその両方に含まれることになります。

■近年の判決により瑕疵が認められ原告（消費者）側が勝訴した施工不備等の具体的な法令と実例

〔 1 〕建築の瑕疵に関する主な法令

① 建築基準法・施工令・告示・条例等の違反工事

・基準法に抵触する不適合な品質と施工全般

・業者が行なった違法改造などの脱法行為

② 建築士法違反と不法行為

・名義貸しを行なった建築士の責任

・不適切な工事監理を行った場合や、工事監理を行わなかったことにより、欠陥住宅を現出させた工事監理者の責任等

※ 国交省ホームページ参照：平成 17 ・ 18 年度一級建築士の処分事例について（第一回～三回）

③住宅の品質確保の促進等に関する法律・同施工令・告示違反

・建設住宅性能評価書等に表示された性能を有する新築住宅を引き渡すことの義務違反等

④ 日本建築学会標準仕様書(JASS等)、公庫標準仕様書等の各規定違反

・注意－ 1 ；公庫仕様（利用）での契約でなくても公庫仕様に準ずると言及して契約していれば瑕疵、又は不法行為とみなされる場合あり。

・注意－ 2 ；通常の請負契約の形態であっても日本建築学会標準仕様や日本建築センター・ JASS 等の諸基準や指針が採用され違法性を認めた判例があります。

⑤ 宅地造成規制法、同施工令違反

・ 擁壁の設計や施工など建築基準法に準ずるところの違法性が認められています。

⑥宅地建物取引業法違反と不法行為

・土地、建物についての不具合を知っていて又は、容易に知りえる立場にありながら説明をせずに契約や引き渡しをした場合など

⑦  消費者契約法違反

・不実の告知や消費者に不利な事柄の不告知（契約や契約行為自体に瑕疵がある場合等）

⑧  主たる契約の目的に関する仕様内容違反による瑕疵と不法行為（品質と性能）

・例えば：梁や柱の大きさについて基準法に強度上適合していることを建物が完成した後から証明しても、その目的物が契約上『特段』に定められた設計図の仕様寸法に反している場合等。

⑨  建材等の施工規定違反による瑕疵

・瑕疵の定義である、社会通念上必要とされる性能の欠如に抵触

⑩  建設業法違反と不法行為による瑕疵

・業法第 18 条；建設工事の請負契約の原則

・業法第 20 条；建設工事の見積り等

・業法第 22 条；一括下請けの禁止

・業法第 25 条の 25 ；施工技術の確保に関すること

⑪  その他の関係法令違反による瑕疵と不法行為

・上記の各法令等を契約内容に含めていた場合は違反や瑕疵又は不法行為になる場合と、含めていなくても違反や不法行為となる場合があり、逆に含めていなければ認められなかった場合もあります。尚、具体的な経緯については省略していますので御了承下さい。

〔 2 〕建築の瑕疵に関する主な具体例 （構造：住居を対象とした全ての構造の建築物）

≪地盤≫

①  宅地造成工事の施工不備よる地盤沈下

・擁壁工事の設計や施工不備（割り栗石地業、配筋、コンクリート、水抜き穴の未設置等）による傾きや不等沈下

・埋め戻しの際の転圧不足による不等沈下

・不純物の混入や埋設等による不等沈下（建て替え時にも注意）

≪基礎≫

①  その地盤に対して不適切な基礎設計や施工（補強杭、地中梁、割り栗石地業、配筋、コンクリート強度に関すること等）

・砕石の転圧不足や厚み不足

・捨てコンクリートの未施工

・基礎及びベース部の寸法不足

・脱枠までのコンクリート養生期間の不足

・基礎低盤や立ち上がりのコンクリート 被り厚不足・ジャンカ・亀裂等

・基礎内部の地盤が外部より低い又は、止水の不備

≪構造（躯体）≫

①  基礎と土台木の緊結不足や芯ズレ等の施工不良

②  床組みや小屋組みの継ぎ手位置と仕口の施工不良

③  筋交いの不足や未設置等軸組みに関する施工不備

④  部材の断面寸法不足又は欠損

⑤  各所要構造金物の未設置や設置方法の不備等

⑥  溶接接合の方法又は溶接自体の不備（鉄骨造）

⑦  コンクリートの打設時の温度管理ミスや、雨天時の打設による硬化不良等

⑧  コンクリート躯体の 養生期間の不足・被り厚不足・ジャンカ・亀裂等 （ RC 造）

≪防水≫

①  建物外部の雨水の進入に係る各部の施工不良全般

・基礎内への雨水の浸入

・窓周囲や開口部など防水紙の施工不備や防水テープ等の未施工

・屋根部や、外壁と下屋との取り合い部の施工不良による漏水

・パラペット笠木部、貫通口周囲、バルコニー床の防水不良

≪断熱材≫

①  所要箇所への未敷設や欠如など施工方法の不備

・土台の際や、外部に面する「胴差し」上下部の施工不備による断熱欠損

・２ F の乗っていない１ F 天井裏の断熱材の未施工

≪設備≫

①  施工不備による破損や漏水

≪その他≫

①  地盤沈下による給水管や排水管の破損、漏水

②  防火構造上の不備や防火性能の欠如

③  基礎や躯体の違法なハツリ行為

④  防蟻未処理

⑤  漏水による構造材の腐朽や白蟻の被害等

⑥  不具合が専門家（プロ）以外の作業員により施工されたことが客観的に判断される場合等。また、そのことを知っていて黙認していたこと等。

上記の不具合や瑕疵に関することは詳細且つ多岐に渡る為、その不具合等を抑止するには施工者としても総体的な建築知識と経験を要し、かつ、瑕疵などに対する認識も必要であることは確かですが、ここでのポイントは建築基準法などのようにこれまでも「法体系」として認識されてきたものであればともかく、瑕疵担保責任（民法 634 条）には社会通念上必要とされる建物の性能や技術的水準というものがあり、そのなかで瑕疵に該当する事柄や範囲はどこまでなのか、一般社会にも少しずつ浸透しつつあるものの、まだ業界関係者のなかでもその内容と結果の重大性について認識が低いのが現実のようです。よって、現在までに示されているこのような判例が実際の指標や目安になると思われますが、今後の判例の蓄積やその公表によっても広く認識されていくものと考えます。

ちなみに、建築士の工事監理者としての責任についても最近の判例の傾向では前向きにその責任が明確化されてきつつあり、設計事務所の開設者や建築士に対しても不法行為による 賠償責任 を認める判決が出ていることも注目すべき点です。（平成 14 年松山地裁判決）

コメント

先に記述した事例は何れも適切な工事監理や注意義務等が果たされていたならば、あり得るはずのない施工不備ばかりです。そして、何れも原告である消費者が勝訴している判例の施工不備について、建築主はその建築会社をプロとして信頼して発注や購入をしている一般消費者（一般的には建築に対して素人の方）なのですから、業者側は住宅生産者（プロ）として「社会通念上、最低限必要とされる品質と性能（安全性）が保証された建物を建築し引き渡す」その責任を果たすべきことは売買であれ請負であれ当然のことです。まま双方共に大きなリスクを背負っていることは確かですが、やはり、建築問題の発生の多さや、消費者保護の観点に立てば弱い立場のものを擁護及び救済していくべきであると考えます。

KJS は消費者の方の立場で建築検査を行い、建築の時点において欠陥住宅にならない為の検査監理を行っています。また、既存建物の欠陥住宅問題についても原因調査とその救済に向けてのサポートを行なっています。

1年位前に建築契約をされた方より改修工事の立会いの依頼がありました。

新築に際し、当時第三者検査を依頼するかしないか迷っていらしたのですが、その後「設計事務所による設計と工事監理」を依頼することになり、“その設計事務所の薦めの建築会社で建築することになったので第三者検査は必要ないだろう”ということになっていた経緯がありました。

しかし、その方からのお電話では、現在の住まいに関するさまざまな不具合をお聞きすることになり、なかでも決定的と思える施行ミスが発覚し、その改修立会いを私共 KJS にしてほしいとの依頼でした。
ちなみに、その不具合の内容は当ＫＪＳの建築検査項目の一つとしている事柄でもありましたので多少残念な気がしましたが･･･。

施工ミスの内容についてはその業者も非を認めていた為、改修の交渉自体はスムーズにいったのですが、事前に施工（仕様）の不備になることが分かっていたにも係わらず、そのような工事をした業者に再度（改修）工事をしてもらうのは不安があるとのことで、第三者の工事立会いを依頼したいとのことでした。

元請け業者は下請け業者の安易な施行によって、これまで築いてきた施主との信頼関係は崩れてしまい、尚且つ、 1 万円も掛からない材料費や手間を削ったばかりに、百数十万円の改修費用等を出費しなければならなくなるなど、建築会社にとっても何一つ良いことはありません。

施主は設計事務所に対しての追求はしなかったようですが、今回の件は設計事務所や元請け者側の工事監理が適切に行われていたならば有り得ないはずの施行ミスだったかも知れません。しかし、私共 KJS との会話のなかで設計者（工事監理者）が“そこまでの監理はできないですョ”と言っていたのも事実です。では建築中の現場に何回足を運んだのでしょうか？施主の方の証言では、４ヶ月余りの間にほんの数回しか来ていなかったとのことでしたが･････。

今回のようなことが現在、問題となっているマンションなどの大規模の建物であった場合、後で改修をしなければならない可能性を建築会社が事前に判っていたとしても、それを後からでは認めようとはしないでしょうし、仮に認めたとしても対処できない可能性も出てくるのです。

今回の例では、 建築契約時の消費者の安易な契約とは言えませんが、第三者の建築検査監理の必要性に対する消費者側の認識不足も否めないのではないでしょうか。確かに“設計事務所に設計や監理を依頼すれば安心だろう”との判断は一般的には間違いではなかったのでしょうが、しかし、意匠設計のみを行っている設計事務所に殆んど適切（適法）な工事監理をする意思と時間がなければ意味がありません。従って、設計の委託をする時に工事監理の委託契約も交わすなどして、その監理内容を明確にしていなかったことにも問題があったと思われます。ちなみにその場合、設計事務所は士法 24 条 -5 の規定に基づく書面の交付も義務付けられています。

不動産取得や建築契約は貴方自身の責任で行うものです。新築をしようとする時など、トラブルを回避できる方法があるのですから、何かがあってからではなく消費者自らが事前に対策を講じるべきではないでしょうか。今までがあまりにも無防備すぎたように思えます。
“自分達だけはそんなことにはならない”と思っていても現実はそうは行かないこともあるのです。

現在では第三者検査や第三者工事監理は欠かせない重要なことです。
それに掛かる費用は設計や建築費の一部と同じであり、後々まで不安やストレスを抱えたままで生活していくよりは遥かに効率の良いことなのです。

実際に第三者検査やサポートの依頼をしようかと迷っていらした方が、予算の都合や、営業マンの人柄・会社の看板・知り合いや身内の紹介等で契約をして、第三者検査を入れるどころか、気がついたら何も言えないような状態で全てが進んでしまい、入居後の今では妥協又は悪戦苦闘の毎日を過ごしている方もいらっしゃるようです。

≪業界の、ある言葉≫

『素人に見抜ける手抜き工事は素人がした仕事であり、プロにしか見抜けない手抜き工事はプロがした仕事である』という言葉があります。

建築主に分りにくい（分らない）手抜き工事による欠陥工事を未然に回避し、安心で納得のできる建物を建築する為には、建築主自らが第三者検査や監理を依頼するしかないとKJSは確信しています。

①

上の写真の建物は最近建築された建物ではありませんが、建築主がその建築会社を信頼して発注した建物には変わりありません。それなのに何故その建築会社はこのような施工をしたのでしょうか？工事監理者の不在・利益優先主義・施工管理体制の不備・旧式な固定観念・知識不足などによることが考えられますが、それが「知識不足又は故意」の何れであったとしても、 不具合な事象は全く同じ結果として発生するもの であり、すぐに発生するものから数年後に発生するもの、そして、地震等の災害時に本来の計算された耐力が発揮できずに重大な結果をもたらすものまで様々です。

既存建物（戸建て）においては以前にもこのホームページで紹介したように、ひどい場合、劣化している無筋基礎に人通口のハツリ工事を何箇所も行っている等、犯罪的とも言える実例まであるのです。

現在の建築（新築）においても、そして建築会社の大小に係わらず施工不備が多いのは確かです。入居後、建物自体が少しずつ不具合のサインを出している場合もあるのですが、一気に現象がでたりすると重大なことになります。と言えば不安を煽っているようにも聞こえるでしょうが、 KJS はこれまでも実際にあった事や、行なわれていることの事実のみを発信しています。

ちなみに、私共 KJS がこれまで新築の建築検査において１棟あたり 20 回以上現場に足を運んでいますが、何れも施工エラーや基準法違反工事等がなかったことは殆んどありません。勿論不具合があれば改善要請を行う場合も発生しますが、本来は改善要請を行うことが目的ではなく、事前の不具合の抑止や回避が目的なのです。

KJSは安心と納得を必要とされる方の為にサポートをします。建築業界との利害関係を持たず、相談される依頼者の為のサポートや建築検査監理を行ないます。